Los directivos de las principales consultoras explican a brainsre.news cómo el Covid ha impactado en las rentabilidades de los activos inmobiliarios. Los bajos tipos de interés, la elevada liquidez en el sistema financiero y la más importante, el diferencial de rentabilidad con respecto a otros activos de inversión, son las principales claves que justifican la continuidad de la inversión en el sector inmobiliario en la coyuntura actual. Esta situación, que ya venía rebajando las rentabilidades de algunos tipos de inmuebles, se ha ‘enloquecido’ con los cambios sociales y económicos que ha acelerado la pandemia y su impacto en las preferencias de inversión. Así, los inmuebles logísticos vinculados al comercio electrónico, y la vivienda en alquiler han adquirido una categoría de inversión refugio o resiliente. Esto ha impactado directamente a la baja en sus rentabilidades prime, situándolas a los niveles de oficinas y locales comerciales precrisis. Pese a ello, y en línea con la esperada recuperación económica, M&G Real Estate calcula que Europa (excluyendo Reino Unido) gozará de una rentabilidad media del 5% entre 2021 y 2023. La gestora destaca en concreto ciertos segmentos, como el mercado de oficinas, la logística y el alquiler.   Residencial El residencial en alquiler es la estrella del mercado de inversión desde el pasado año y durante el primer trimestre de 2021. Ha canalizado el 38% del capital invertido hasta el 1 de abril en España, 705 millones de euros, según BNP Paribas Real Estate. El incremento de la demanda, una gestión más sencilla, unido a una optimización en los costes y unas rentabilidades atractivas están empujando a los inversores a este segmento, ya sea a través de la compra de viviendas terminadas destinadas al alquiler (PRS) o mediante promociones “llave en mano” para explotarlas en arrendamiento (BTR). Pero en la rentabilidad de este producto se ha producido un punto de inflexión. “Comenzó casi desde el principio del confinamiento, cuando se produjo el trasvase de las viviendas de alquiler turístico al tradicional. Esto incrementó la oferta de alquiler de larga duración, especialmente en el centro de las grandes ciudades”, precisa Luis Corral, CEO de Foro Consultores. A esto se unen, por ejemplo, los estudiantes que, con el cierre físico de las universidades, volvieron a sus localidades de origen. Esto supuso también un aumento de la oferta. Con ello, en opinión del directivo,” el producto urbano en el centro de las ciudades es el más afectado. En los extrarradios, la incidencia es menor porque el perfil que alquila es diferente, más estable”. Corral recuerda que en 2020 los precios del alquiler de vivienda han bajado una media de entre un 5% y un 10% a nivel nacional, con un mayor impacto en las grandes ciudades. Esto indica que la rentabilidad por alquiler (sin contar la revalorización del inmueble en caso de venta) ha caído en la misma línea. “La rentabilidad anterior estaba entre el 4 y el 5%. En la actualidad en las zonas prime, ronda entre el 3-4% y en las zonas secundarias el 4%“, distingue el CEO de la consultora e intermediadora. Presión europea El dinamismo de este mercado residencial no es solo español, sino que recorre toda Europa. Y la fuerte competencia por activos que producen ingresos estables ha provocado un ajuste de rentabilidades. Así, la yield media de viviendas prime en alquiler ha bajado 120 puntos básicos desde 2012 hasta alcanzar un mínimo histórico del 3,24% en 2020. Las rentabilidades netas multifamily oscilan entre el 2,4% de Berlín y el 5% de Varsovia, aunque la mayoría de los mercados ofrecen rentabilidades netas prime de entre el 3% y el 3,5%, afirma la consultora Savills en su último informe europeo. Noticia Akivenda.es

La crisis del coronavirus y la incertidumbre que ha generado ha impactado en el sector económico y en el mercado de valores, mandando notablemente a la baja los tipos de interés de los distintos productos financieros. Esta coyuntura ha beneficiado al sector inmobiliario español, donde hogares e inversores ven en la vivienda un activo atractivo en el cual invertir con rentabilidad a largo plazo, consolidando así la inversión en inmuebles en un valor refugio. De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias. “Invertir en tiempos de crisis es una idea alejada de la realidad de muchos núcleos familiares, pero si esta inversión se realiza sobre un bien inmueble que resultará ser la vivienda familiar, el lugar donde construir un proyecto de vida y el cual se rentabilizará de cara a futuro, el esfuerzo económico al respecto merece la pena”, destaca Anna Puigdevall, tesorera de Fiabci España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). Y es que cada vez hay más familias que apuestan por la compra de vivienda pensando en sus hijos y en la rentabilidad a largo plazo que ofrecen estos bienes inmuebles. La vivienda se presenta, pues, como una inversión segura, recuperable y revalorizable, y un activo conocido en el que invertir en tiempos de incertidumbre. Esta tendencia no parece que vaya a cambiar de cara a futuro, pues la crisis sanitaria ha puesto el foco en la importancia de la vivienda. “En plena crisis vivimos un parón en la demanda debido a la incertidumbre, pero la vuelta progresiva a la nueva normalidad ha incrementado las operaciones de compraventa, ya sea de hogares que ven en la vivienda una estabilidad, ya sea de familias que buscan nuevos espacios habitacionales que cumplan con sus expectativas”, señala Anna Puigdevall. Jóvenes y ‘millenials’: el nuevo perfil del comprador La crisis sanitaria también ha atraído nuevos perfiles de compradores que hasta ahora habían apostado por el segmento de alquiler. Se trata de los jóvenes y los ‘millenials”, que además son los que peor ha tratado esta crisis y los que más problemas tienen de acceso a la vivienda. “Teniendo en cuenta que los tipos de interés están por los suelos, los jóvenes empiezan a ver cómo podrían rentabilizar su dinero frente al alquiler, de manera que los pagos mensuales no sean a fondo perdido sino a obtener un bien en propiedad”, indica Puigdevall. Y es que España es un país de propietarios, con una tasa de 1,38 viviendas en propiedad por hogar. Por lo que respecta a los inversores, las migraciones habitacionales junto con la necesidad de liquidez de los propietarios generan buenas oportunidades que hacen que este perfil también vea la vivienda como un valor seguro para invertir, adquiriendo inmuebles de segunda mano para su rehabilitación y futura puesta en alquiler. “Este perfil se define como compradores con liquidez que saben detectar las oportunidades del mercado y que ven en la compra de inmuebles una operación con la que revalorizar una vivienda y obtener rentabilidad de ella en un futuro”, asegura Puigdevall.

El sector residencial continúa su camino imparable hacia la sostenibilidad y la eficiencia energética. La industrialización se erige como el principal modelo de construcción para alcanzar este objetivo, pero no es el único. Existen otros métodos, o mejor dicho, otros materiales que también persiguen esta finalidad. En este contexto aparecen las casas paja que se muestran como una opción habitacional más ecológica, resiliente al fuego y con un menor gasto energético para el propietario. Dentro de este segmento nos encontramos con empresas como Meta 2020 o como Ecodome que se dedican al diseño y asesoramiento de este tipo de viviendas, que ha sufrido un gran auge tras la aparición del covid-19, según reconoce Eduard Canals, CEO de Ecodome. “La pandemia ha provocado que aumenten las llamadas y el interés por este modelo de construcción”, afirma. Javier Sanz, cofundador de Meta 2020 Arquitectos también reconoce el fervor por las casas paja, aunque en este caso no lo atribuye tanto al coronavirus. “Existe un incremento del interés por la construcción con paja, pero no creemos que sea únicamente por la situación sanitaria. Está claro, que tras el confinamiento, hubo un repunte de interés por tener una casa unifamiliar con terreno o patio, pero la apuesta por este tipo de construcción viene de atrás y de un deseo de la sociedad de vivir en una casa muy eficiente térmicamente, sana y con el uso de materiales de bajo impacto ambiental”, explica en este sentido. Los dos empresarios coinciden en señalar la zona geográfica donde se ha producido un mayor aumento de la demanda de este producto. Se trata de la sierra de Madrid. “Creo que, no sólo por la pandemia, ahora el que se comprar una casa, piensa en espacios sanos, bien aislados y con zonas abiertas”, asevera Sanz para explicar esta situación. “La gente está buscando salir de la ciudad hacia lugares más sostenibles”, espeta Canals. Más barata, pero sin mano de obra cualificada Sin embargo, los dos expertos difieren sobre los costes de levantar una casa de pajar. Mientras que el cofundador de Meta 2020 Arquitectos considera que no existen grandes diferencias entre el precio final de una vivienda tradicional y otra de paja, el CEO de Ecodome se atreve a arrojar cifras de la rebaja que puede producir este modelo de construcción. “Siempre solemos decir que el precio de una casa de paja puede ser similar al de una construcción convencional, solo que estamos comparando productos totalmente distintos.  Si bien los materiales pueden ser más baratos, se necesita mano de obra especializada o asesorada por técnicos formados en Bioconstrucción. Siempre hay gente que peca de relacionar la construcción con paja con precios muy bajos, pero no es así, a no ser que autoconstruyas tu vivienda y para eso necesitas formación y tiempo”, apunta Sanz. “El m2 de una casa tradicional localizado en un terreno tipo puede alcanzar los 1.200 euros. Con las balas de paja esta cifra se puede reducir hasta los 900 euros/m2”, explica Canals. Pero ¿cuáles son las ventajas de las casas paja? La realidad es que casi todas ellas guardan relación con la sostenibilidad y la eficiencia energética. “La prioridad es la alta eficiencia energética. Si además, existe un material natural de bajo impacto ambiental, y que en combinación con otros como la madera, la cal o la arcilla, nos proporcionan confort y ambientes sanos en nuestra vivienda, conseguimos un producto perfecto. Hablamos de construcciones transpirables que, bien ejecutadas y en combinación con otras estrategias bioclimáticas, apenas necesitan calefacción. Algunas se calientan con apenas una estufa de leña”, señala el arquitecto de Meta 2020. “Estamos consiguiendo unos 45 cm de masa aislante que no lo consigue casi ningún tipo de construcción con un precio económico, gran resistencia a los seísmos y con una estética tan bonita por dentro del inmueble”, afirma Sanz. El reto: llegar a zonas urbanas en España Con respecto a las características del inmueble, cabe destacar que este método de construcción permite realizar viviendas desde 90 m2 hasta los 240 m2. Es decir, no hay limitaciones de espacio ni de diseño para las cajas paja. Además, los tiempos de las obras suelen ser menores a los de la construcción tradicional. “Hemos conseguido levantar una casa de 100 m2 entre cuatro personas en menos de dos meses”, afirma en este sentido Canals. Hasta ahora, las casas paja en España se limitan a zonas rurales o campestres, porque todavía existe un gran desconocimiento sobre este modelo de construcción, pero el objetivo es trasladar este método a zonas urbanas y poder incluso levantar viviendas en altura como ya ocurre en otros países europeos. “Nosotros hemos construido hasta dos plantas, pero todavía no existe esa tradición en nuestro país”, asevera Canals. Cabe destacar que pese a que parece un material poco duradero, la realidad es que existen ejemplares construidos hace cien años que todavía están en pie y que se mantienen en perfecto estado de conservación. “Puede durar lo mismo que cualquier casa, siempre que se proteja bien de la humedad. Estamos hablando de materiales naturales y por supuesto hay que prestar atención a este aspecto. De igual modo, y a pesar de las ideas preconcebidas, protegidas con cal y/o arcilla pueden aguantar al fuego cuatro veces las exigencias que marca la normativa actual del CTE”, explica Sanz. Por su parte, el CEO de Ecodome asevera que en algunos puntos del Viejo Continente la apuesta por las balas de paja alcanza a todo el sector inmobiliario, no sólo al segmento residencial. “En Francia y Suiza existen una gran cantidad de hoteles construidos con este material y están en buenas condiciones pese a que son países con una climatología más adversa a la española, por ejemplo”, espeta.

Electrodomésticos. No abusar del uso del horno para cocinar, aprovechar calor residual de la vitrocerámica, evitar abrir y cerrar el frigorífico con mucha frecuencia y poner la lavadora entre 40-60 grados, son buenas acciones para bajar el consumo de electricidad. Dispositivos electrónicos. Cargar la batería al 100% y en modo avión, además de no dejar los aparatos eléctricos en modo stand-by, permiten reducir un 10% al año en la factura eléctrica. Bombillas LED. Utilizar bombillas LED en lugar de incandescentes, supone un ahorro de más del 80% en la factura final de electricidad. Luz. Se deben aprovechar al máximo todas las horas de sol con las cortinas y persianas abiertas para que entre la luz natural. Asimismo, es importante apagar siempre la luz si no se está utilizando o no es estrictamente necesaria. Potencia contratada. Es recomendable revisar la potencia de electricidad contratada y calcular el número de aparatos que se pueden tener enchufados al mismo tiempo, sin que salte la luz. Termostatos. Es aconsejable el uso de termostatos automáticos de regulación de temperatura, así como vestir en casa con ropa acorde al invierno y no tener encendidos los radiadores de estancias que no se utilicen. Tarifa de discriminación horaria. Consiste en concentrar una gran parte del consumo eléctrico en una franja horaria, que va de las 22 horas hasta las 12 horas todo el año y desde las 23 horas a las 13 horas en verano. Redacción/pisos.com

Si hay algo que ha permanecido estable en plena crisis del coronavirus es la competencia bancaria en materia de hipotecas. Como viene siendo habitual en los últimos tiempos, el sector financiero sigue ofreciendo unas condiciones ventajosas en la financiación de la compra de vivienda. De hecho, en la recta final del año del covid-19 encontramos hasta cinco ofertas variables que apenas establecen comisiones y cuyo diferencial es inferior al 1%. Unas condiciones que coinciden con los mínimos históricos del euríbor a 12 meses. En líneas generales, las mejores hipotecas variables de noviembre se caracterizan por ofrecer un plazo de hasta 30 años, estar reservadas para la compra de vivienda habitual, aplicar un tipo de interés más alto durante el primer año de vida del préstamo y bonificar a los clientes que decidan domiciliar la nómina y contratar seguros. Incluso sin esas bonificaciones, el tipo de interés de estos préstamos es inferior a la media histórica del euríbor. Repasamos de la mano de idealista/hipotecas las ventajas y la letra pequeña de cada una de las ofertas más destacadas del momento: Hipoteca variable de Evo Banco Evo mantiene disponible uno de los mejores préstamos a tipo variable. Establece un diferencial del 0,88% + euríbor (0,64% TAE), aunque durante los 12 primeros meses el tipo de interés es del 0,98%. Para una hipoteca de unos 150.000 euros, estas condiciones se traducen en una cuota mensual de unos 474 euros. No obstante, para beneficiarse de estos números es necesario aplicar unas bonificaciones, como que el cliente domicilie la nómina en Evo Banco y que contrate el seguro de hogar. En el caso de que no se cumplan dichas condiciones, los intereses suben hasta situarse en el 1,18% durante el primer año de la hipoteca y en el 1,08% + euríbor a partir de entonces (0,88% TAE). Como ventajas adicionales, este préstamo no tiene comisión de apertura ni tampoco de cancelación, ya sea una amortización parcial del préstamo o total. Además, incluye dos seguros gratis para el primer titular y si el cliente cumple con los pagos acordados, el diferencial va bajando a medida que pasan los años, siempre y cuando contrate la oferta que incluye las bonificaciones (nómina y seguro). En ese caso, el interés iría bajando de forma progresiva hasta quedarse en 0,68% + euríbor a partir del décimo año. [Consulta aquí más información] Como contrapartida, la entidad aplica unas políticas de riesgos muy restrictivas en lo que se refiere a la financiación a nuevos clientes, según explican desde idealista/hipotecas. Hipoteca variable de Abanca Otra de las alternativas más destacadas del comparador de idealista/hipotecas es la oferta de Abanca. Su préstamo variable para la compra de vivienda habitual incluye un interés del 1,15% durante el año, aunque luego baja al 0,85% + euríbor (2,08% TAE), lo que significa que es ligeramente inferior al que establece EVO Banco. En este caso, la cuota mensual sería de unos 472 euros, siempre y cuando se contraten las bonificaciones pertinentes. En este caso sería la domiciliación de la nómina y los seguros de hogar y vida. Y este es, sin duda, uno de los factores a tener en cuenta, ya que se trata en términos generales de seguros caros. En el caso de que el cliente no quiera contratarlos, el interés del préstamo sube a partir del segundo año (en los primeros 12 meses se mantiene el 1,15%), hasta situarse en el 1,55% + euríbor. La parte positiva es que no establece comisiones ni de apertura ni de cancelación (parcial ni total), y que la entidad está dispuesta a financiar hasta el 90% del precio de compra del inmueble, frente al 80% habitual, aunque siempre y cuando el cliente cumpla con los criterios que fija el departamento de riesgos. Hipoteca variable de Kutxabank Kutxabank también se cuela en el ranking de las mejores hipotecas variables a 30 años. Actualmente ofrece un préstamo que establece un interés del 1,45% durante los primeros 12 meses y que, a partir de entonces, se reduce al 0,89% + euríbor (1,78% TAE), dejando una cuota mensual de unos 475 euros para un importe solicitado de 150.000 euros. Al igual que sus rivales, la entidad ofrece estas condiciones siempre y cuando el cliente decida aplicarse las bonificaciones. En su caso, se trata de la domiciliación de la nómina, la contratación de los seguros de hogar y vida y también un plan de pensiones. No obstante, desde idealista/hipotecas explican que Kutxabank es flexible a la hora de pactar las bonificaciones y que puede llegar a ofrecer financiación de hasta el 100% del precio de compra, en función de la solvencia del cliente. ¿Y qué cambia si no se contratan las bonificaciones? La respuesta es que sube el interés a partir del segundo año: en los primeros 12 meses sería un 1,45% y, a partir de entonces, un 1,89% + euríbor (1,59% TAE). Hipoteca variable de Openbank El banco online de Grupo Santander ofrece otro de los préstamos variables a 30 años más competitivos para la compra de vivienda habitual. En su caso, la hipoteca está sujeta a un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,19% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros. ¿Y qué bonificaciones hay que contratar para conseguir estas condiciones? La respuesta es domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar. Por tanto, establece unos requisitos inferiores a los de otras entidades. Además, Openbank libra al cliente de asumir el coste de la tasación del inmueble y no establece comisiones de apertura ni de cancelación parcial. Solo hay penalizaciones si la amortización es total y siempre que se produzca en los cinco primeros años de vida del préstamo, tal y como marca la ley hipotecaria. En concreto, la comisión sería de un 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer y el quinto año. Si el cliente no está interesado en aplicarse esas bonificaciones, la hipoteca se encarece. Durante el primer año el tipo de interés se eleva hasta el 2,39%, mientras que a partir de entonces sería del 1,39% + euríbor (2,41% TAE). Hipoteca variable de ING ING también tiene un hueco en el ranking de las mejores hipotecas variables del momento. La entidad, al igual que las anteriores, premia a los clientes que decidan acogerse a las bonificaciones. Según los datos de idealista/hipotecas, la opción más ventajosa establece un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,65% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros. Para ello, es necesario domiciliar la nómina en la entidad, así como contratar el seguro de hogar y de vida. En ausencia de bonificaciones, la oferta empeoraría y se quedaría de la siguiente manera: un interés inicial del 2,79% en los primeros 12 meses, y un 1,79% + euríbor (2,83% TAE) a partir de entonces. Entre las principales ventajas de esta hipoteca están que no aplica comisiones (ni apertura ni amortización) y que la entidad asume todos los gastos de la formalización del préstamo, incluida la tasación. Otra de las características que le diferencian es que tiene una revisión semestral, mientras que en los demás casos es anual. En cambio, el principal ‘contra’ es que penaliza mucho a los clientes que no estén interesados en domiciliar la nómina y contratar los seguros.